이재명 정부. 7월 부동산 초특급 정책? 역대 정책과 7월 이후 집값은?
7월 부동산. 초특급 정책? 정책 이후 집값은?
국토부 실거래가 데이터 분석 | 2025.6 ~ 2026.6
이재명 정부가 출범한 지 만 1년이 지났다. 그 사이 쏟아진 부동산 대책만 9개. 대출 한도를 묶고, 외국인 투기를 막고, 수도권에 135만 호를 공급하겠다고 했고, 서울 전역에 3중 규제를 씌웠다. 장관이 직접 "집값 잡겠다"고 선언한 날도 한두 번이 아니었다.
그렇다면 실제 집값은 어떻게 움직였을까? 신고가 뉴스에 가려진 평당 중위 매매가로 냉정하게 들여다봤다.
① 1년간 쏟아진 '초특급' 정책 9선
아래 표가 이재명 정부 출범 이후 발표된 주요 부동산 정책이다.
| 시점 | 정책 | 분류 |
|---|---|---|
| 2025.06 | 이재명 정부 출범 | 출범 |
| 2025.06 | 6·27 대출규제 — 주담대 6억 원 한도 상한 설정 | 대출규제 |
| 2025.08 | 외국인 토지거래허가구역 지정 확대 | 행정규제 |
| 2025.09 | 9·7 공급대책 — 수도권 135만 호 공급 로드맵 발표 | 공급 |
| 2025.10 | 10·15 대책 — 서울 전역 토허구역·자금조달계획서·실거주의무 3중 규제 | 핵심규제 |
| 2026.01 | 주택담보대출 위험가중치 조기 인상 (15% → 20%) | 대출규제 |
| 2026.01 | 1·29 공급대책 — 수도권 5.97만 호 단기 공급계획 | 공급 |
| 2026.04 | 다주택자 주담대 만기연장 전면 금지 | 대출규제 |
| 2026.05 | 양도소득세 중과 유예 종료 (다주택자 중과 재개) | 세제 |
출범 직후 대출 한도부터 조였고, 3개월 만에 공급 카드를 꺼냈으며, 4개월 차에 서울 전역을 묶는 '3중 규제'라는 초강수를 뒀다. 그리고 올해 초에는 대출 조건을 더 조이고, 봄에는 양도세 중과까지 재개했다. 교과서에 나올 법한 수요억제·공급확대 정책을 전방위로 구사한 셈이다.
② 실제 집값 변화 — 인터랙티브 차트로 확인하기
📌 아래 차트는 국토부 실거래가 공개시스템 데이터(264,026건)를 직접 분석한 결과입니다.
평당 중위 매매가(신고가·이상치 제거) 기준이며, 지역·기간을 직접 선택해 비교할 수 있습니다.
이재명 정부 부동산 정책과 서울·수도권 집값 변화
전용면적 전체 기준 평당 중위 매매가 — 신고가에 가려진 실제 시장 흐름
③ 데이터가 말하는 진짜 이야기
강남은 안 잡혔다
가장 충격적인 숫자부터 꺼내자. 용산구는 취임 시점 대비 +26.3%, 분당구는 +24.5%, 성남시 전체는 +17.2% 올랐다. 강남구도 +3.1%, 송파구는 +10.6% 상승했다. 규제를 가장 많이 받은 서울 핵심지역이 오히려 가장 많이 오른 것이다.
이유는 간단하다. 대출 규제는 매수를 줄이는 동시에 매물도 줄인다. 살 사람도 없지만 팔 사람도 없어진다. 거래량이 급감한 상태에서 실제로 거래된 매물은 '꼭 사야 하는 사람'이 '꼭 팔지 않아도 되는 사람'에게 사는 구조라, 가격이 내려가지 않는다.
📍 용산구 평당 중위가격
취임 전(2025.6): 7,019만원/평 →
최근(2026.6): 8,868만원/평
(+26.3%)
서초구·마포구는 왜 떨어졌나?
반면 서초구는 -20.7%, 마포구는 -8.5%로 하락했다. 두 지역의 공통점은 상대적으로 신축 대단지 거래 비중이 높고, 3중 규제의 직격탄을 맞은 곳이라는 점이다. 토지거래허가구역 지정 이후 실거주 의무가 붙으면서 갭투자 수요가 완전히 사라졌고, 거래 자체가 끊겼다.
주의해야 할 것은 "가격이 떨어졌다"와 "시장이 정상화됐다"는 다르다는 점이다. 거래가 없는 상태에서의 가격 하락은 '실거래 없음 → 중위값 왜곡'일 수 있다. 실제로 서초구의 월별 거래건수는 규제 이후 절반 이하로 쪼그라들었다.
수도권 외곽은 온기가 빠지고 있다
용인시 -9.1%, 경기도 전체 -6.0%, 고양시 -2.2%, 평택시 -2.8%. 수도권 외곽의 하락세는 규제 때문이 아니라 금리·공급 부담이 복합적으로 작용한 결과에 가깝다. 동탄(-1.2%), 김포(-1.4%)도 마찬가지다. 대규모 공급이 실제로 이뤄지면 이 지역들의 하락은 더 뚜렷해질 수 있다.
④ 정책의 역설 — 핵심지는 오르고, 외곽은 내렸다
1년치 데이터를 한 줄로 요약하면 이렇다.
✅ 규제 효과가 직격한 일부 구 → 거래 급감 + 가격 하락
✅ 수도권 외곽 → 공급·금리 부담으로 완만한 하락
✅ 분당·성남 → 서울 풍선효과 + GTX 기대감으로 급등
규제의 역설이다. 강한 규제가 거래를 막고, 거래가 막히면 희소한 '실제 거래 매물'은 오히려 프리미엄을 받는다. 역대 정부가 반복해서 경험했던 패턴이 이번에도 그대로 재현되고 있다.
⑤ 하반기 변수 — 지금 집 사도 될까?
하반기를 좌우할 핵심 변수는 세 가지다.
① 양도세 중과 재개 효과 (2026.5~)
5월부터 다주택자 양도세 중과가 다시 살아났다. 단기적으로는 매물 잠김을 심화시켜 가격을 떠받칠 수 있지만, 장기 보유자들이 올해 안에 팔겠다고 판단하면 연말에 매물이 쏟아질 가능성도 있다.
② 수도권 공급 타임라인
9·7 대책의 135만 호, 1·29 대책의 5.97만 호는 모두 '계획'이다. 실제 입주까지 최소 3~5년. 공급 기대감이 가격 하락을 유도하는 데는 한계가 있다.
③ 금리 방향
한국은행이 금리를 더 내리면 대출 여력이 늘어 수요가 살아날 수 있다. 반대로 인하 사이클이 멈추면 외곽 수요 회복은 더 늦어진다.
결론적으로, 서울 핵심지는 "비싸지만 하방이 단단하다"는 인식이 강화되고 있고, 외곽은 공급·금리 부담이 해소될 때까지 관망세가 이어질 가능성이 높다. "정책이 집값을 잡았다"고 선언하기에는 아직 이르다는 것이 데이터의 냉정한 판단이다.
· 출처: 국토교통부 실거래가 공개시스템 (2025.6 ~ 2026.6)
· 분석 대상: 아파트 매매 실거래 264,026건
· 가격 기준: 전용면적 전체(평형 무관) 평당 중위 매매가 (이상치 IQR×1.5 제거)
· 평당 환산: 1평 = 3.3058㎡
· 평균 대신 중위값을 사용한 이유: 초고가 거래 1건이 평균을 왜곡하기 때문. 중위가격이 '실제 시장 체감'에 가장 가깝습니다.